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商品房预售备案登记不能对抗法院查封
www.qmxun.tw 】 【 2019-04-11 10:31:48 】 【 来源:宜宾长安网 】

  ——析兴文城投公司案外人异议一案


  案情


  2018年2月10日,屏山法院在执行申请执行人张某某申请执行被执行人易通公司借款合同纠纷一案中,作出执行裁定查封了易通公司开发的兴文石海公寓11间房屋。同年5月9日,案外人兴文城投公司向法院提出执行异议申请。


  案外人兴文城投公司称,2017年1月18日与易通公司签订《四川省商品房买卖合同(预售)》,购买了易通公司开发的兴文县古宋镇米市街石海公寓2/7幢共计62套商品房,并办理预售备案登记,按照合同约定案外人兴文城投公司于2017年1月25日至2018年2月8日将购房款打入兴文住建局指定账户。2018年4月19日查询得知法院查封了兴文城投公司购买并备案登记的兴文县古宋镇米市街石海公房屋。现提出异议申请要求解除涉案房屋的查封。


  裁判


  屏山法院认为,本案案外人以签订购房合同、预售备案、付款等为由,提出执行异议。根据听证,案外人提供的证据主要有预售合同、房屋信息查询表、付款?#23616;?#31561;反应涉案房屋预售等过程的证据,在住建部门的预售备案与物权法上的预告登记是不同性质的登记,其主张的预售备案、支付购房款等无论是否属实,均不足以对抗人民法院依法查封涉案房屋,其异议不成立,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定,裁定如下:驳回案外人兴文县城市建设投?#35270;?#38480;责任公司的执行异议请求。


  评析


  商品房预售备案并不能产生物权保护效力,更不能对抗法院执行查封、拍卖等措施,以案例提醒买房人搞清楚备案登记与预告登记。


  本案案外人主张执行异议,涉及商品房预售中物权期待权的保护相关法律问题,在执行异议审查中将物权期待权保护分三类?#28023;?)一般买受人期待权保护。(2)消费者物权期待权保护。(3)预告登记期待权物权保护。在司法?#23548;?#20013;,很易混淆商品房备案登记与商品房预告登记,把预售合同备案登记当成预告登记,这?#34903;?#30331;记往往在商品房买卖中同时出现,看视相同,实质是法律后果不同。备案登记不能产生物权期待权保护。


  一、本案应当判定为预售备案登记。经听证,案外人确实提供了涉案房屋在当地房屋管理部门有已经售卖的合同备案的预售登记,从证据看,“预售登记”与“预告登记”一?#31181;?#24046;,但效力完全不同。根据《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定,“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。《城市商品房预售管理办法》第十条规定,“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同,开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门办理商品房预售合同的登记备案?#20013;保?#30001;此可见,预售合同的登记备案是主管部门行使行政管理职权。案外人主张的预售登记,从登记机关、登记程序看,仅属于备案登记,并不涉及物权保护问题。


  二、商品房备案登记不等于预告登记。购买商品房必须要分清楚?#34903;?#30331;记,?#34903;?#30331;记有以下区别,一是登记机关不同。从登记机关判定登记行政最简单、直接,在建设主管部门登记属于预售备案登记,在房屋登记机关登记的为预告登记。二是登记程序不同,备案登记应当在预售合同签订后,开发商申请登记,预售登记则以预售备案登记为前提,备案登记是预告登记的前置条件。三是?#35270;?#33539;围不同,预售备案其登记的标的仅限于商品房预售合同,预告登记则?#35270;?#33539;围更广,?#35270;?#20110;所有的不动产交易。四是法律效力不同。这个是核心,商品房预售备案登记是行政管理制度,商品房预告登记行政属于不动产登记制度。


  三、预告登记的才具有物权效力。预告登记是一?#27835;?#26435;期待权保护制度,源于《物权法》第二十条规定,买受人在内的所有受让人,该法规定第二十条规定,当事人签定房屋买卖,或者其他不动产物权协议,为保障将来实?#27835;?#26435;,按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后,未经过预告登记人同意,处?#25351;?#36130;产的,不发生物权效力。


  显然,本案异议人兴文城投公司的登记属于预售备案登记不是预告登记,不发生物权效力,不能?#35270;謾?#26368;高人民法院<关于办理执行执行异议复议案件若干问题的规定>》第三十条处理,应当驳回案外人异议。


  (屏山县人民法院 曹旭东)


编辑:雷颖

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