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该起买卖合同是否有效
www.qmxun.tw 】 【 2019-07-05 15:11:31 】 【 来源:宜宾长安网 】

  【基本案情】2016年11月9日,原告详鹰公司与被告武某、李某双方签订协议,主要载明:1.原告未支付二被告王府井二期1、2、3、6号楼的钢材款本金、利息(利息按货?#28966;?#22320;之日起按月利率2%计算到付清之日止)共约70万元;2.原告将其开发的王府井二期6栋1单元2楼1号(总价355,006元)、3楼1号(总价331,240元)、4楼1号(总价332,154元),计3套房抵押给二被告作钢材款的保障。


  2017年5月9日,原、被告双方分别签订三份预售合同,其中17050900001号商品房买卖合同主要载明:1.原告将其开发的前述2楼1号房屋出卖与二被告;2.该房总价355,006元,由二被告在2017年5月9日前一次性付清。其余二份房屋买卖合同除房号、房价以外,其他条款与前述合同内容类似。同日,被告分别交纳案涉三笔房屋维修基金4,329元,共计12,987元。同月15日,该三套商品房办理预售备案登记?#20013;?/p>


  2018年3月16日,原告与文某、王某签订预售合同,原告又将前述4楼1号房屋卖与文某、王某,房屋总价35万元。同日,被告向原告出具领款单,载明“……王府井二期6-1-4-1代卖住房款……今领到人民币(大写)壹拾伍万元整……剩余房款20万元于此客户按揭款下来后付。?#23548;?#20197;银行划账为准!”。同日,原告通过银行账户向被告汇款15万元,附言载明“王府井二期钢筋款”。


  2018年7月4日,原告与张某、赵某签订预售合同,原告又将前述3楼1号房屋以总房价331,240元卖与张某、赵某。同日,原告向张某、赵某出具收款?#31449;藎?#36733;明收?#28966;?#25151;款现金331,420元,并在原告保存的?#31449;?#32852;右上空白处?#20013;?#21152;注“换名字”三个字。被告向原告出具收条,载明“今收到四川详鹰房地产开发有限公司钢材款33万……此款为张某和赵某代付33万……”。同日,被告账户收到该款33万元。


  2019年6月26日,屏山法?#21495;?#20915;确认原告四川详鹰房地产开发有限公司与被告武某、李林某2017年5月9日签订的前述17050900001号预售合同无效。


  【诉辩主张】


  原告诉称, 2016年11月9日,原、被告双方签订《协议》。该协议约定:1.截止于2016年11月,原告未支付二被告王府井二期1、2、3、6号楼的钢材款本金、利息(按货?#28966;?#22320;之日起按月利率2%计算到付清之日)共约70万元;2.原告将王府井二期6栋1单元2楼1号、3楼1号、4楼1号,计3套房备案抵押给二被告作钢材款的保障;3.二被告委托华运房地产信息咨询服务部代销前述房屋,不得以其他任何形式销售,销售佣金由原告承担。该协议是双方真实意思表示。之后,原、被告双方隐藏前述真实?#29575;担?#34394;构?#29575;担?#20110;2017年5月9日签订合同编号为17050900001的《四川省商品房买卖合同(预售)?#32602;?#35813;买卖合同应无效。


  被告辩称:1.双方签订前述协议,曾欲以房担保钢材款属实,但因该协议无法履行,双方又重新达成“以房抵款”的合意,签订的前述商品房买卖合同系双方真实意思表示,不违反法律的强制性规定,应当合法、有效。2.从合同?#23548;事?#34892;来看,双方的担保合同未履行,?#23548;事?#34892;的是买卖合同。根据商品房买卖的流程,双方在办理网签?#20013;?#21518;,开发商原告不能对房屋再次销售或抵押?#28909;?#21033;处分;若要办理备案?#20013;?#38656;缴清商品房维修基金。即双方若是通过买卖形式达到担保的目的,在双方办理网签?#20013;?#21518;,被告已能达到担保的必要条件。但?#29575;?#19978;,被告缴清了商品房维修基金,双方还进一步办理了备案?#20013;导事?#34892;的是买卖合同,?#26159;?#27714;法院驳回原告的诉讼请求。


  【判决评析】


  本案争议焦点在于双方签订诉争房屋买卖合同的真实意思表示及效力问题。原告认为双方虚构该房屋买卖合同系为履行前述协议所作的担保,应无效;被告则认为,因协议无法履行,双方新达成“以房抵款?#20445;?#19988;?#23548;事?#34892;的是房屋买卖合同,真实、合法有效。


  2019年6月26日,屏山法院经过审理认为,本案应是“名为买卖实为担保?#20445;?#21452;方隐瞒真实意思表示,虚构?#29575;担?#35813;预售合同依法无效,按真实协议处理。判决确认原告四川详鹰房地产开发有限公司与被告武某、李某于2017年5月9日签订的合同编号为17050900001的《四川省商品房买卖合同(预售)》无效。


  主要理由:


  1.若是“以房抵款?#20445;?#21363;?#20849;?#32771;虑双方协议所载?#20445;?016年11月9日)被告债权额已包括按月利率2%计算的利息,暂按70万为基数计算至被告主张的房屋买卖合同签订日(2017年5月9日)被告债权本息不到80万元,则被告还需向原告支付大额房款,而被告方当庭承认除佣金外至今未向原告支付房款,不合常理。


  2.对前述“1?#20445;?#34987;告方当庭辩解,双方协商房款打折抵偿钢材款,双方抵消,互不支付。若?#29575;?#30495;如此,双方没有必要虚增房款,徒增双方?#26696;海?#19988;被告方还言称委托原告代售房屋已支付原告佣金,原告又不认可,故被告方此辩解不能成立。


  3.?#37038;导事?#34892;角度,与本案诉争相关联的另两套房,在原、被告签订房屋买卖合同后,原告又先后另售与他人,原、被告双方已办理前述款项收付?#20013;?#22312;第一次?#20013;?#20013;,被告载明收到 ?#25353;?#21334;住房款?#20445;?#21407;告在银行汇款附言中载明支付“王府井二期钢筋款?#20445;?#20174;文义上理解,双方意见不一致。但在后的前述第二次款项收付?#20013;?#20013;,被告载明收到?#26696;?#26448;款……此款为张某和赵某代付……?#20445;?#21363;从该次被告出具的款项收付?#20013;?#25991;义上理解,被告收到的是钢材款,而非委托原告销售的售房款。?#39318;?#21512;双方协议、房屋买卖合同及履行的整个情况来看,原告方主张的证据及证明力明显大于被告方,本院依法采纳原告主张,认定双方诉争的合同名为房屋买卖合同,?#25269;?#20026;双方为履行前述协议的担保,双方隐瞒真实意思表示,虚构?#29575;担?#20381;法应确认该房屋买卖合同无效,?#31508;?#20154;可按真实协议主张权利。


  在司法实务中,认定到底是“以物抵债?#20445;?#36824;是“名为买卖实为担保?#20445;?#21400;清双方的真实意思表示,常常是判案的关键。按照“合意优先?#20445;?#26080;合意的综合认定的原则予以判定。而本案双方没有在同一书面协议文本上共同作出意思表示,即“合意优先”缺乏基础。但从前述诉争合同的签订、履行,尤其是结合未起诉的另两份关联的预售合同的?#23548;事?#34892;情况综合?#27835;?#26469;看,本案应是“名为买卖实为担保?#20445;?#21452;方隐瞒真实意思表示,虚构?#29575;担?#35813;预售合同依法无效,?#31508;?#20154;可按真实协议处理。


  (屏山县人民法院  龙志印 丁如林)


编辑:雷颖

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